Ankara Gayrimenkul Avukatı | Avukat Özkan Karaaslan

Gayrimenkul Hukuku ve Taşınmaz Davaları

​

Gayrimenkul hukuku; konut, arsa, tarla, iş yeri ve diğer taşınmazlar üzerindeki mülkiyet, kullanım ve paylaşım haklarından doğan uyuşmazlıkları düzenleyen önemli bir hukuk alanıdır.

​

Miras kalan bir taşınmazın paylaşılamaması, hissedarların anlaşamaması, tapu kaydının gerçek hak durumunu yansıtmaması, taşınmazın izinsiz kullanılması veya kiracının sözleşmeye aykırı davranması gayrimenkul davalarına konu olabilir.

​

Gayrimenkul uyuşmazlıklarında tapu kayıtları, mirasçılık belgeleri, sözleşmeler, ihtarnameler, fiilî kullanım durumu ve dava süreleri birlikte değerlendirilmelidir.

​

Ankara Avukatı Özkan Karaaslan, ortaklığın giderilmesi başta olmak üzere tapu iptali ve tescil, el atmanın önlenmesi, ecrimisil, kira ve tahliye davaları ile diğer gayrimenkul uyuşmazlıklarında hukuki destek sunmaktadır.

​

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?

​

Ortaklığın giderilmesi davası; bir taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin sahip olduğu ortak mülkiyetin sona erdirilmesi amacıyla açılan davadır. Uygulamada bu dava izale-i şuyu davası olarak da adlandırılmaktadır.

​

Bir ev, arsa, tarla, iş yeri veya başka bir taşınmaz birden fazla kişiye ait olabilir. Paydaşların taşınmazın kullanılması, kiraya verilmesi, satılması veya paylaşılması konusunda anlaşamaması hâlinde ortaklığın giderilmesi talep edilebilir.

​

Ortaklığın giderilmesi davasının temel amacı, paydaşların taşınmaz üzerindeki ortak mülkiyet ilişkisini sona erdirmek ve her paydaşın hakkına kavuşmasını sağlamaktır.

​

Ankara ortaklığın giderilmesi avukatı olarak hukuki destek sunan Ankara Avukatı Özkan Karaaslan, taşınmazın tapu ve miras kayıtlarının incelenmesi, paydaşların belirlenmesi, arabuluculuk başvurusu ve dava sürecinin yürütülmesi konularında çalışmalar gerçekleştirmektedir.

​

Ortaklığın Giderilmesi Davasını Kimler Açabilir?

​

Ortaklığın giderilmesi davasını taşınmaz üzerinde pay veya ortaklık hakkı bulunan kişilerden her biri açabilir. Diğer paydaşların tamamının dava açılmasına izin vermesi veya onay vermesi gerekmez.

Tek bir paydaş dahi ortaklığın devam etmesini istemiyorsa, hukuki bir engel bulunmadığı sürece ortaklığın giderilmesini talep edebilir.

​

Dava, taşınmaz üzerindeki bütün paydaşlara karşı açılmalıdır. Paydaşlardan birinin davaya dâhil edilmemesi veya taraf bilgilerinin yanlış gösterilmesi yargılama sürecinin uzamasına neden olabilir.

​

Paydaşlardan birinin hayatını kaybetmiş olması hâlinde mirasçılarının belirlenmesi ve davaya dâhil edilmesi gerekir. Bu nedenle dava açılmadan önce güncel tapu kayıtları ve mirasçılık belgeleri dikkatle incelenmelidir.

​

Ortaklığın Giderilmesi Nasıl Yapılır?

​

Ortaklığın giderilmesi iki temel yöntemle gerçekleştirilebilir:

​

Aynen Paylaşma Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi

​

Taşınmazın özellikleri ve imar durumu elveriyorsa, taşınmaz paydaşlar arasında fiziksel olarak bölünebilir. Bu yönteme aynen taksim veya aynen paylaşma adı verilmektedir.

​

Mahkeme; taşınmazın yüzölçümünü, paydaş sayısını, imar durumunu, değerini ve bölünmesi sonucunda önemli bir değer kaybı meydana gelip gelmeyeceğini değerlendirir.

​

Aynen paylaşmanın mümkün olması durumunda her paydaşa payı oranında bağımsız bir bölüm verilmesi amaçlanır. Paylar arasında değer farkı bulunması hâlinde para eklenerek denkleştirme yapılabilir.

​

Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi

​​

Taşınmazın aynen paylaşılması mümkün değilse ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilebilir. Satış sonucunda elde edilen bedel, paydaşlara tapudaki payları oranında dağıtılır.

​

Bütün paydaşların kabul etmesi hâlinde satışın yalnızca paydaşlar arasında gerçekleştirilmesi mümkün olabilir. Böyle bir anlaşma bulunmuyorsa satış, ilgili mevzuat ve mahkeme kararı doğrultusunda açık artırma yöntemiyle gerçekleştirilebilir.

​

Taşınmazın satış bedelinin belirlenmesinde bilirkişi incelemesi, taşınmazın konumu, imar durumu, yüzölçümü ve güncel piyasa koşulları önem taşır.

​

Miras Kalan Taşınmazlarda Ortaklığın Giderilmesi

​

Miras bırakanın ölümünden sonra ev, arsa, tarla veya iş yeri gibi taşınmazlar mirasçılara birlikte geçebilir. Mirasçılar taşınmazın paylaşılması veya satılması konusunda anlaşamazlarsa ortaklığın giderilmesi davası açılabilir.

​

Mirasçılardan birinin taşınmazı kullanması, diğer mirasçıların ortaklığın giderilmesini talep etmesine tek başına engel değildir. Mirasçılar arasında devam eden başka bir tapu veya miras davası bulunması ise ortaklığın giderilmesi sürecini etkileyebilir.

​

Miras kalan taşınmazlarda öncelikle mirasçılık belgesi, tapu kaydı, pay oranları ve varsa vasiyetname veya miras paylaşım sözleşmesi incelenmelidir.

​

Ankara Avukatı Özkan Karaaslan, miras kalan taşınmazların paylaşılması ve ortaklığın giderilmesi sürecinde mirasçılık durumunun ve taşınmaz kayıtlarının birlikte değerlendirilmesine yönelik hukuki hizmet sunmaktadır.

​

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Arabuluculuk

​

Taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.

​

Arabuluculuk sürecinde paydaşlar;

​

• Taşınmazın bir paydaşa devredilmesi,

• ​

• Pay bedellerinin diğer paydaşlara ödenmesi,

• ​

• Taşınmazın anlaşmalı biçimde satılması,

• ​

• Taşınmazın aynen paylaşılması,

• ​

• Satış bedelinin paylaşılması

• ​

konularında anlaşabilirler.

​

Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa düzenlenen son tutanakla birlikte ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. Arabuluculuk başvurusu yapılmadan doğrudan dava açılması dava şartı yönünden hukuki sorun meydana getirebilir.

​

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

 

Ortaklığın giderilmesi davalarında genel olarak görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemede açılır.

​

Birden fazla taşınmazın ortaklığının giderilmesi talep ediliyorsa taşınmazların konumları, paydaşları ve aralarındaki hukuki bağlantı ayrıca değerlendirilmelidir.

​

Görevli ve yetkili mahkemenin doğru belirlenmesi, dava dilekçesinde bütün paydaşların gösterilmesi ve tapu bilgilerinin eksiksiz yazılması davanın düzenli ilerlemesi bakımından önemlidir.

​

Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne Kadar Sürer?

​

Ortaklığın giderilmesi davasının süresi; paydaş sayısına, tarafların adreslerinin belirlenmesine, taşınmazın durumuna, keşif ve bilirkişi incelemesine, satış işlemlerine ve mahkemenin iş yoğunluğuna göre değişebilir.

​

Paydaşlardan birinin vefat etmiş olması, mirasçılara ulaşılamaması, tapu kaydında eksiklik bulunması veya taşınmazın değerine itiraz edilmesi süreci uzatabilir.

​

Her dava kendi koşulları içinde değerlendirilmelidir. Bu nedenle kesin bir sonuçlanma süresi verilmesi doğru değildir.

​

Tapu İptali ve Tescil Davaları

 

Tapu kaydının gerçek hak sahibini göstermediği veya tescilin hukuka aykırı biçimde gerçekleştirildiği ileri sürülüyorsa tapu iptali ve tescil davası açılabilir.

​

Tapu iptali ve tescil davaları şu nedenlerden kaynaklanabilir:

​

• Muris muvazaası,

• Ehliyetsizlik,

• Vekâlet görevinin kötüye kullanılması,

• Hile, hata veya korkutma,

• Sahte belge veya sahte vekâletname,

• İnançlı işlem,

• Yolsuz tescil,

• Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi,

• Kadastro işlemlerinden doğan uyuşmazlıklar.

• ​

Bu davalar taşınmazın mülkiyetini doğrudan etkilediğinden tapu kayıtlarının, sözleşmelerin ve devir işlemlerinin ayrıntılı biçimde incelenmesi gerekir.

​

El Atmanın Önlenmesi Davası

​

El atmanın önlenmesi davası, taşınmaz malikinin mülkiyet hakkına yönelik haksız müdahalenin sona erdirilmesi amacıyla açılır.

​

Bir kişinin başkasına ait evi, arsayı, tarlayı veya iş yerini hukuki bir hakkı bulunmadan kullanması el atmanın önlenmesi davasına konu olabilir.

​

Taşınmazın bir bölümünün izinsiz kullanılması, sınırın aşılması, yapı yapılması veya hak sahibinin taşınmazdan yararlanmasının engellenmesi de müdahale sayılabilir.

​

Koşullarının bulunması hâlinde el atmanın önlenmesiyle birlikte ecrimisil ve eski hâle getirme talepleri de ileri sürülebilir.

​

Ecrimisil Davası

​

Ecrimisil, taşınmazın hak sahibinin izni olmadan kullanılması nedeniyle talep edilen haksız işgal tazminatıdır.

Ecrimisil davaları; bir taşınmazın üçüncü kişi tarafından izinsiz kullanılması veya paydaşlardan birinin taşınmazdan tek başına yararlanarak diğer paydaşların kullanımını engellemesi durumunda gündeme gelebilir.

​

Paydaşlar ve mirasçılar arasında ecrimisil istenebilmesi için somut olayın özelliklerine göre intifadan men koşulu aranabilir. Taşınmazdan yararlanma isteğinin karşı tarafa bildirildiğinin kanıtlanması önem taşıyabilir.

​

Ecrimisil bedeli belirlenirken taşınmazın konumu, kullanım biçimi, kullanım süresi ve emsal kira bedelleri bilirkişi tarafından değerlendirilebilir.

​

Kira ve Tahliye Davaları

​

Konut ve iş yeri kiralarında kira bedelinin ödenmemesi, kiralananın tahliye edilmemesi, kira artışı veya sözleşmeye aykırı kullanım nedeniyle uyuşmazlıklar yaşanabilir.

​

Başlıca kira uyuşmazlıkları şunlardır:

​

• Kira bedelinin ödenmemesi,

• İhtiyaç nedeniyle tahliye,

• Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye,

• Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye,

• İki haklı ihtar nedeniyle tahliye,

• Kira bedelinin tespiti,

• Kira bedelinin uyarlanması,

• Depozitonun iadesi,

• Kiralananın zarar görmesi,

• Kira sözleşmesine aykırı kullanım.

• ​

Kira davalarında ihtarname, kira sözleşmesi, ödeme belgeleri ve kanuni süreler önemlidir. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kanunda belirtilen istisnalar dışında, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması gerekir.

​

Önalım Hakkı Davası

​

Paylı mülkiyete konu taşınmazda bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlar, yasal koşulları bulunuyorsa önalım hakkını kullanabilirler.

​

Önalım hakkının kullanılabilmesi için satışın gerçekleşmiş olması, payın üçüncü kişiye devredilmesi ve davanın kanuni süreler içinde açılması gerekir.

​

Fiilî paylaşımın bulunması, satışın niteliği ve satışın paydaşlara bildirilip bildirilmediği davanın sonucunu etkileyebilir.

​

Geçit Hakkı Davası

​

Genel yola yeterli bağlantısı bulunmayan bir taşınmazın maliki, komşu taşınmazlar üzerinden geçit hakkı kurulmasını talep edebilir.

​

Geçit güzergâhı belirlenirken tarafların menfaatleri, taşınmazların kullanım şekli ve en az zarar verecek güzergâh dikkate alınır. Geçit hakkı karşılığında taşınmaz malikine uygun bir bedel ödenmesi gerekebilir.

​

Kat Mülkiyeti ve Komşuluk Hukuku Davaları

​

Apartmanlar ve sitelerde ortak alanların kullanılması, aidat borçları, yönetim planı, kat malikleri kurulu kararları ve komşuluk ilişkileri nedeniyle uyuşmazlıklar çıkabilir.

​

Kat mülkiyeti ve komşuluk hukukuna ilişkin başlıca uyuşmazlıklar şunlardır:

​

• Ortak gider ve aidat borçları,

• Ortak alanların izinsiz kullanılması,

• Yönetim planına aykırılık,

• Kat malikleri kurulu kararlarının iptali,

• Gürültü ve rahatsızlık veren kullanım,

• Ana taşınmaza zarar veren değişiklikler,

• Komşu taşınmazdan kaynaklanan müdahaleler.

• ​

Uyuşmazlığın çözümünde tapu kayıtları, yönetim planı, toplantı tutanakları ve kat malikleri kurulu kararları incelenmelidir.

​

Gayrimenkul Davalarında Hukuki Süreç

​

Gayrimenkul davalarında doğru hukuki talebin belirlenmesi, delillerin zamanında sunulması ve dava sürelerinin takip edilmesi önemlidir.

​

Dava açılmadan önce genel olarak şu işlemler gerçekleştirilir:

​

1. Tapu ve kadastro kayıtları incelenir.

2. Tarafların mülkiyet veya mirasçılık durumları belirlenir.

3. Taşınmazın fiilî kullanım şekli araştırılır.

4. Sözleşme, ihtarname ve ödeme belgeleri değerlendirilir.

5. Zorunlu arabuluculuk bulunup bulunmadığı kontrol edilir.

6. Görevli ve yetkili mahkeme belirlenir.

7. Dava talepleri ve deliller hazırlanır.

8. ​

Her gayrimenkul uyuşmazlığında uygulanacak yöntem aynı değildir. Somut olayın hukuki ve fiilî özelliklerine göre ayrı bir değerlendirme yapılması gerekir.

​

Ankara Gayrimenkul Avukatı Özkan Karaaslan

​

Gayrimenkuller kişilerin ekonomik ve ailevi yaşamları bakımından önemli değerlerdir. Taşınmazlarla ilgili hatalı veya gecikmiş işlemler uzun süren uyuşmazlıklara ve hak kayıplarına neden olabilir.

​

Ankara Avukatı Özkan Karaaslan, özellikle ortaklığın giderilmesi davaları olmak üzere tapu iptali ve tescil, el atmanın önlenmesi, ecrimisil, kira, tahliye, önalım ve diğer gayrimenkul davalarında hukuki destek sunmaktadır.

​

Avukat Özkan Karaaslan Hukuk Bürosu tarafından gayrimenkul uyuşmazlığının belgeleri, tarafları, dava şartları ve çözüm yolları birlikte değerlendirilerek sürecin hukuka uygun şekilde yürütülmesi amaçlanmaktadır.

​

Gayrimenkul Davaları Hakkında Sık Sorulan Sorular

​

Ortaklığın giderilmesi davasını tek bir paydaş açabilir mi?

​

Evet. Paydaşlardan biri, diğer paydaşların onayını almadan ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Ancak bütün paydaşların davada taraf olarak gösterilmesi gerekir.

​

Ortaklığın giderilmesi davasından önce arabuluculuk zorunlu mudur?

​

Evet. Ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.

​

Ortaklığın giderilmesi davasında taşınmaz mutlaka satılır mı?

​

Hayır. Öncelikle taşınmazın aynen paylaşılmasının mümkün olup olmadığı değerlendirilir. Aynen paylaşma mümkün değilse satış yoluna başvurulabilir.

​

Satış yalnızca paydaşlar arasında yapılabilir mi?

 

​Bütün paydaşların kabul etmesi hâlinde satışın yalnızca paydaşlar arasında gerçekleştirilmesi mümkün olabilir.

​​​

Miras kalan evde oturan mirasçı taşınmazın satışını engelleyebilir mi?

​

​Taşınmazda oturan mirasçı olmak, ortaklığın giderilmesi talebini tek başına engellemez. Ancak devam eden tapu veya miras davaları ayrıca değerlendirilmelidir.

​​​

​Ortaklığın giderilmesi davası nerede açılır?

​

​Dava, genel olarak taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır.

 

​Taşınmazımı izinsiz kullanan kişiden tazminat isteyebilir miyim?

​​

​Koşullarının bulunması hâlinde haksız kullanım nedeniyle ecrimisil talep edilebilir. Ayrıca haksız müdahalenin sona erdirilmesi için el atmanın önlenmesi davası açılabilir.

​

​Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk zorunlu mudur?

​

​Kanunda belirtilen istisnalar dışında kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması gerekir.

​

Tapu iptali ve tescil davası hangi durumlarda açılır?

​

Tapu kaydının gerçek hak durumunu yansıtmadığı veya tescilin hukuka aykırı gerçekleştirildiği iddia edildiğinde, hukuki koşulları bulunuyorsa tapu iptali ve tescil davası açılabilir.

 

Gayrimenkul davalarında avukat desteği neden önemlidir?

​

Gayrimenkul davalarında görevli mahkeme, dava şartları, taraflar, süreler ve deliller uyuşmazlığın türüne göre değişebilir. Eksik veya yanlış işlem yapılması davanın uzamasına veya hak kaybına neden olabilir.

​

Hukuki Destek ve İletişim

​

Ortaklığın giderilmesi, tapu iptali ve tescil, el atmanın önlenmesi, ecrimisil, kira, tahliye ve diğer gayrimenkul uyuşmazlıklarınızın değerlendirilmesi için Ankara Avukatı Özkan Karaaslan ile iletişime geçebilirsiniz.

​

Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amacı taşımaktadır. Her uyuşmazlık kendi olayları ve belgeleri doğrultusunda ayrıca değerlendirilmelidir.

​