Ecrimisil Davası, Haksız İşgal Tazminatı ve Taşınmazın Kullanımı

​​

​

ANKARA’DA ECRİMİSİL DAVASI

​

​

Ecrimisil davası; bir taşınmazın, hak sahibinin izni ve geçerli bir hukuki sebep bulunmaksızın kullanılması nedeniyle talep edilen haksız işgal tazminatına ilişkindir.

 

Ecrimisil bir kira alacağı değil, taşınmazdan haksız biçimde yararlanan kişiden talep edilen tazminattır.

​

Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınmazlar, miras kalan gayrimenkuller ve üçüncü kişilerce izinsiz kullanılan taşınmazlar ecrimisil uyuşmazlıklarına konu olabilir.

 

Davanın şartları; kullanımın niteliği, hak sahibinin zararı, intifadan men koşulu ve taraflar arasındaki hukuki ilişki dikkate alınarak değerlendirilir.

​

Ankara Avukatı Avukat Özkan Karaaslan tarafından ecrimisil uyuşmazlıklarında; tapu ve mirasçılık kayıtları, kullanım biçimi, ihtarnameler, emsal kira bedelleri, tanık anlatımları ve diğer deliller birlikte incelenerek somut olayın özelliklerine göre hukuki süreç takip edilmektedir.

​

Ecrimisil Davası (Haksız İşgal Tazminatı) Nedir?

​

Ecrimisil, diğer adıyla haksız işgal tazminatı; bir malı haklı ve geçerli bir hukuki sebep olmaksızın kullanan kötü niyetli zilyetten, hak sahibi tarafından talep edilebilen tazminattır. Bu talep, taraflar arasında kurulmuş bir kira sözleşmesine değil, haksız kullanıma dayanır.

​

Ecrimisil talebinin değerlendirilebilmesi için taşınmazın hak sahibinin izni dışında kullanılması, kullanan kişinin kötü niyetli olması ve haksız kullanım nedeniyle tazmini gereken bir zararın doğması gerekir. Her uyuşmazlıkta kullanımın başlangıcı, süresi ve taraflar arasındaki hukuki ilişki ayrıca incelenir.

​

Ecrimisil bedeli belirlenirken taşınmazın niteliği, konumu, kullanım biçimi, kullanım dönemi ve emsal kira bedelleri dikkate alınabilir. Gerekli hâllerde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılarak talep edilebilecek bedel hesaplanır.

​

Ecrimisil Davasının Şartları Nelerdir?

​

Ecrimisil talebinin kabul edilebilmesi için somut olayın özelliklerine göre belirli hukuki şartların bulunması gerekir:

​

• Talepte bulunan kişinin taşınmaz üzerinde malik, paydaş, mirasçı veya başka bir hukuki hak sahibi olması,

• Taşınmazın hak sahibinin rızası veya geçerli bir sözleşme bulunmaksızın kullanılması,

• Taşınmazı kullanan kişinin kullanım hakkı bulunmadığını bilmesi veya bilebilecek durumda olması,

• Haksız kullanım nedeniyle hak sahibinin taşınmazdan yararlanamaması ya da gelir kaybına uğraması,

• Talep edilen dönemin, kullanım süresinin ve ecrimisil bedelinin delillerle belirlenebilir olması gerekir.

​

Bu şartlar her olayda ayrı ayrı değerlendirilir. Özellikle paydaşlar ve mirasçılar arasındaki uyuşmazlıklarda, ecrimisil talebinden önce taşınmazı kullanan kişiye kullanımın kabul edilmediğinin bildirilmesi anlamına gelen intifadan men koşulu önem taşır.

 

Ancak Yargıtay uygulamasında bu koşulun aranmadığı istisnai durumlar da bulunmaktadır.

​

Paydaşlar Arasında Ecrimisil ve İntifadan Men Koşulu

​

Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazı paydaşlardan yalnızca birinin kullanması, diğer paydaşların her durumda doğrudan ecrimisil talep edebileceği anlamına gelmez.

 

Kural olarak ecrimisil isteyen paydaşın, taşınmazdan yararlanma isteğini kullanan paydaşa bildirmiş ve kullanımının engellendiğini ortaya koymuş olması gerekir. Buna intifadan men koşulu denir.

​

İntifadan men; noter ihtarnamesi, yazılı bildirim, tanık anlatımı veya somut olayın özelliklerine uygun başka delillerle ispatlanabilir.

 

Ecrimisil, kural olarak intifadan men olgusunun gerçekleştiği tarihten sonraki dönem için talep edilebilir.

Yargıtay uygulamasında intifadan men koşulunun aranmadığı istisnai durumlar bulunmaktadır.

 

Taşınmazın doğal ürün veren veya kiraya verilerek gelir sağlayan bir yer olması, paydaşın taşınmazın tamamında hak iddia ederek diğerlerinin paydaşlığını reddetmesi, taraflar arasında bağlayıcı bir kullanım düzeninin bulunması ya da daha önce aynı taşınmaz hakkında dava veya icra takibi yapılmış olması bu istisnalara örnek gösterilebilir.

 

Her olayın şartları ve delilleri ayrıca değerlendirilmelidir.

​

Ecrimisil Davasını Kimler Açabilir?

​

Ecrimisil davası; taşınmazın maliki, paylı mülkiyette paydaş, elbirliği mülkiyetinde ortak veya miras yoluyla hak sahibi olan kişiler tarafından açılabilir.

 

İntifa hakkı gibi taşınmazdan yararlanma yetkisi sağlayan sınırlı ayni hak sahipleri de kendi haklarının kapsamına göre ecrimisil talebinde bulunabilir.

​

Paydaşlardan her biri, kural olarak kendi payına karşılık gelen ecrimisil bedelini talep edebilir. Elbirliği mülkiyetinde ise terekenin ve tüm ortakların hukuki durumu ayrıca değerlendirilerek taraf teşkilinin doğru biçimde sağlanması gerekir.

​

Dava; taşınmazı herhangi bir hakka, geçerli sözleşmeye veya hak sahibinin rızasına dayanmaksızın kullanan kişiye karşı açılır.

 

Davacının hak sahipliği ile davalının haksız ve kötü niyetli kullanımı, tapu ve mirasçılık kayıtları, ihtarnameler, tanık anlatımları, keşif ve bilirkişi incelemesi gibi delillerle ortaya konulabilir.

​

Ecrimisil Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

​

Ecrimisil davalarında görevli mahkeme, kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesidir. Ancak taraflar arasındaki ilişkinin kira, ticari iş veya başka özel bir hukuki ilişkiden kaynaklanması hâlinde görevli mahkeme somut olayın niteliğine göre değişebilir.

​

Yalnızca ecrimisil bedelinin talep edildiği davalarda yetkili mahkeme, genel yetki kuralları uyarınca kural olarak davalının yerleşim yeri mahkemesidir. Ecrimisil talebiyle birlikte el atmanın önlenmesi gibi taşınmaz üzerindeki ayni hakka veya zilyetliğe ilişkin bir talep ileri sürülürse taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkisi gündeme gelir.

​

Ankara’da bulunan taşınmazlara ilişkin uyuşmazlıklarda görevli ve yetkili mahkeme belirlenirken davanın tarafları, ileri sürülen talepler ve taşınmazın bulunduğu ilçe birlikte değerlendirilmelidir. Dava yanlış mahkemede açıldığında zaman ve hak kaybı yaşanabileceğinden hukuki nitelendirmenin dava öncesinde doğru yapılması önemlidir.

​

Ecrimisil Davasında Zamanaşımı Süresi

​

Ecrimisil talepleri beş yıllık zamanaşımı süresine tabidir. Bu nedenle dava tarihinden geriye doğru en fazla beş yıllık dönem için haksız işgal tazminatı talep edilebilir.

 

Beş yıldan daha eski dönemlere ilişkin talepler, davalının süresinde zamanaşımı savunmasında bulunması hâlinde reddedilebilir.

​

Haksız kullanım devam ettiği sürece her kullanım dönemi bakımından ecrimisil alacağı ayrı ayrı doğar. Bu nedenle zamanaşımı hesabında işgalin başladığı tarih, sona erip ermediği, intifadan men koşulunun gerçekleştiği tarih ve talep edilen dönem birlikte değerlendirilmelidir.

​

İhtarname gönderilmesi, delillerin korunması ve davanın zamanında açılması hak kaybının önlenmesi bakımından önemlidir. Zamanaşımını kesen veya durduran nedenlerin bulunup bulunmadığı da somut olayın özelliklerine göre ayrıca incelenmelidir.

​

Ecrimisil Bedeli Nasıl Hesaplanır?

​

Ecrimisil bedeli her uyuşmazlıkta taşınmazın özellikleri ve haksız kullanım biçimi dikkate alınarak hesaplanır. Taşınmazın konumu, yüzölçümü, kullanım amacı, imar durumu, kullanım dönemi ve çevredeki emsal kira bedelleri değerlendirmede önem taşır.

​

Konut, iş yeri veya depo gibi kiraya verilebilen taşınmazlarda emsal kira gelirleri esas alınabilir. Tarım arazilerinde ise ürün türü, ekim alanı, verim miktarı, üretim giderleri ve elde edilebilecek net gelir araştırılır.

 

Gelir getiren işletmelerde taşınmazın kullanımından sağlanan veya hak sahibinin mahrum kaldığı kazanç ayrıca değerlendirilebilir.

​

Mahkeme tarafından gerektiğinde taşınmazda keşif yapılır ve konusunda uzman bilirkişilerden rapor alınır. Hesaplama, haksız kullanımın başladığı dönemden talep edilen son döneme kadar yıllara göre ayrı ayrı yapılmalı; davacının pay oranı ve talep ettiği miktar da gözetilmelidir.

 

Ecrimisil miktarı yalnızca soyut veya varsayımsal bir kira bedeline dayandırılmamalı, karşılaştırılabilir emsaller ve somut verilerle gerekçelendirilmelidir.

​

Mirasçılar Arasında Ecrimisil Davası

​

Miras bırakanın ölümüyle terekeye dâhil taşınmazlar, paylaşma tamamlanıncaya kadar mirasçılar arasında elbirliği mülkiyetine konu olur. Mirasçılardan birinin taşınmazı tek başına kullanması veya gelirini yalnızca kendisinin alması, diğer mirasçıların belirli şartlarla ecrimisil talep etmesine neden olabilir.

​

Mirasçılar arasında ecrimisil talep edilebilmesi için kural olarak taşınmazı kullanan mirasçının, diğer mirasçının taşınmazdan yararlanma isteğinden haberdar edilmesi ve bu yararlanmanın engellenmesi gerekir. Noter ihtarnamesi, daha önce açılmış dava veya icra takibi ile kullanım talebini gösteren diğer deliller intifadan men olgusunun ispatında kullanılabilir.

 

Yargıtay’ın kabul ettiği istisnai durumlarda ise ayrıca intifadan men şartı aranmayabilir.

​

Talep edilebilecek ecrimisil miktarı; mirasçılık belgesi, miras payları, taşınmazın kullanım dönemi, elde edilen veya elde edilebilecek gelir ve somut olayın özellikleri dikkate alınarak hesaplanır.

 

Ortaklığın giderilmesi davasının açılması, önceki dönemlere ilişkin ecrimisil talebini kendiliğinden ortadan kaldırmaz; ancak her iki davanın konusu ve sonuçları birbirinden farklıdır.

​

Ecrimisil ve El Atmanın Önlenmesi Davası

​

Ecrimisil talebi, taşınmazın geçmişteki haksız kullanımından doğan zararın giderilmesini amaçlar. El atmanın önlenmesi davası ise hak sahibinin taşınmaz üzerindeki mülkiyet veya yararlanma hakkına yönelik devam eden haksız müdahalenin sona erdirilmesini sağlar.

​

Taşınmazı haksız biçimde kullanan kişi kullanıma devam ediyorsa, şartları bulunması hâlinde ecrimisil ve el atmanın önlenmesi talepleri aynı davada birlikte ileri sürülebilir.

 

Böylece geçmiş dönem için haksız işgal tazminatı istenirken taşınmaza yönelik müdahalenin geleceğe dönük olarak durdurulması da talep edilebilir.

​

Bu davalarda tapu kayıtları, tarafların hak ve pay durumları, taşınmazın fiilî kullanımı, ihtarnameler, keşif, bilirkişi raporları ve tanık anlatımları birlikte değerlendirilir.

 

Ecrimisile hükmedilmesi, haksız kullanımın kendiliğinden sona erdiği anlamına gelmediğinden dava taleplerinin somut ihtiyaca uygun şekilde belirlenmesi önemlidir.

​

Ecrimisil Davasında İspat ve Deliller

​

Ecrimisil davasında davacı; taşınmaz üzerindeki hakkını, davalının haksız kullanımını, kullanım dönemini ve talep edilen tazminatın dayanaklarını ispatlamalıdır.

 

Davalı ise kullanımının hak sahibinin iznine, geçerli bir sözleşmeye veya başka bir hukuki nedene dayandığını ileri sürebilir.

​

Tapu kayıtları, mirasçılık belgesi, noter ihtarnameleri, yazılı bildirimler, fotoğraf ve video kayıtları, elektrik ve su abonelikleri, belediye ve vergi kayıtları, kira sözleşmeleri, banka hareketleri ve tanık anlatımları delil olarak kullanılabilir. Taraflar arasında daha önce açılmış dava veya başlatılmış icra takipleri de intifadan men ve kötü niyetin belirlenmesinde önem taşıyabilir.

​

Mahkeme, taşınmazın kullanım biçimini ve ecrimisil bedelini belirlemek amacıyla keşif yapabilir ve bilirkişi raporu alabilir. Emsal taşınmazların gerçek kira bedelleri, konumu ve nitelikleri dava konusu taşınmazla karşılaştırılmalıdır. Delillerin dava açılmadan önce toplanması ve hukuka uygun biçimde sunulması, uyuşmazlığın doğru değerlendirilmesi açısından önemlidir.

​

Ecrimisil Davalarında Yargıtay’ın Temel İlkeleri

​

Yargıtay uygulamasına göre ecrimisil, bir kira bedeli değil; hak sahibinin izni olmaksızın gerçekleştirilen kötü niyetli kullanımdan kaynaklanan özel bir tazminat türüdür.

 

Bu nedenle taşınmazın haksız kullanılması, kullanan kişinin kötü niyetli olması ve tazmini gereken bir zararın bulunması gerekir.

​

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 25.05.1938 tarihli, E. 1938/29 ve K. 1938/10 sayılı kararında ecrimisil taleplerinin beş yıllık zamanaşımına tabi olduğu kabul edilmiştir. Bu süre dava tarihinden geriye doğru hesaplanır; ancak zamanaşımı mahkemece kendiliğinden değil, davalının süresinde ileri süreceği savunma üzerine değerlendirilir.

​

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 21.03.2019 tarihli, E. 2017/1-1207 ve K. 2019/325 sayılı kararında; miras bırakanın muvazaalı işlemiyle taşınmazı edinen kişinin iyi niyetli sayılamayacağı ve tapu iptal ve tescil kararının kesinleşmesi şartıyla mirasçıların ölüm tarihinden itibaren ecrimisil talep edebileceği belirtilmiştir.

​

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin E. 2022/7057 ve K. 2023/283 sayılı kararında ise ecrimisil hesabını etkileyen muhdesatın kime ait olduğu konusunda ayrı bir dava bulunduğunda, bu davanın sonucunun bekletici mesele yapılması gerektiği kabul edilmiştir.

 

Bu karar, ecrimisil hesabında taşınmaz üzerindeki yapı ve iyileştirmelerin aidiyetinin önemini göstermektedir.

​

Yargıtay kararları doğrultusunda ecrimisil davalarında intifadan men, kötü niyet, kullanım dönemi, hak sahipliği, pay oranı ve taşınmazın gelir getirme kapasitesi birlikte değerlendirilmelidir. Her karar kendi somut olayına özgü olduğundan emsal kararların uyuşmazlığa uygulanabilirliği ayrıca incelenmelidir.

​

, Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E. 2022/7057, K. 2023/283.

​

Ecrimisil Davası Hakkında Sık Sorulan Sorular

​

Ecrimisil kira bedeli midir?

​

Hayır. Ecrimisil, taraflar arasındaki bir kira sözleşmesine dayanan kira alacağı değil; hak sahibinin izni dışında gerçekleştirilen kötü niyetli kullanımdan kaynaklanan haksız işgal tazminatıdır.

​

Kardeşe veya diğer mirasçılara karşı ecrimisil davası açılabilir mi?

​

Evet. Miras kalan taşınmazı mirasçılardan birinin tek başına kullanması ve diğer mirasçıların yararlanmasını engellemesi hâlinde, gerekli şartlar bulunuyorsa miras payı oranında ecrimisil talep edilebilir. Kural olarak intifadan men koşulunun gerçekleşmesi gerekir.

​

Ecrimisil kaç yıllık dönem için talep edilebilir?

​

Ecrimisil alacağı beş yıllık zamanaşımına tabidir. Davalının süresinde zamanaşımı savunmasında bulunması hâlinde, dava tarihinden geriye doğru beş yılı aşan dönemlere ilişkin talepler kabul edilmez.

​

Ecrimisil davasından önce ihtarname göndermek zorunlu mudur?

​

Üçüncü kişilere karşı her durumda ihtarname zorunlu değildir. Ancak paydaşlar ve mirasçılar arasındaki uyuşmazlıklarda intifadan men koşulunun ispatı bakımından noter ihtarnamesi önemli bir delildir. Yargıtay uygulamasında intifadan men şartının aranmadığı istisnai durumlar da bulunmaktadır.

​

Ecrimisil bedeli nasıl belirlenir?

​

Ecrimisil bedeli; taşınmazın konumu, niteliği, kullanım amacı, kullanım süresi, emsal kira bedelleri ve gelir getirme kapasitesi dikkate alınarak hesaplanır. Mahkeme gerektiğinde taşınmazda keşif yapar ve uzman bilirkişilerden rapor alır.

​

Ecrimisil davası hangi mahkemede açılır?

​

Ecrimisil davalarında görevli mahkeme kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise ileri sürülen taleplere göre belirlenir. Ecrimisille birlikte el atmanın önlenmesi talep edildiğinde taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkisi gündeme gelir.

​

Ecrimisil ile el atmanın önlenmesi birlikte talep edilebilir mi?

​

Evet. Haksız kullanım devam ediyorsa geçmiş dönem için ecrimisil, devam eden müdahalenin sona erdirilmesi için el atmanın önlenmesi aynı davada birlikte talep edilebilir. Ancak her iki talebin hukuki şartları ayrı ayrı ispatlanmalıdır.

​

Ortaklığın giderilmesi davasıyla birlikte ecrimisil istenebilir mi?

​

Ortaklığın giderilmesi, ortak mülkiyetin sona erdirilmesini; ecrimisil ise geçmişteki haksız kullanımın karşılığının ödenmesini amaçlar. Hukuki nitelikleri ve yargılama usulleri farklı olduğundan taleplerin hangi davada ve nasıl ileri sürüleceği somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmelidir.

​

Ecrimisil davasında avukat tutmak zorunlu mudur?

​

Ecrimisil davasında avukatla temsil zorunlu değildir. Ancak intifadan men, zamanaşımı, görevli ve yetkili mahkeme, deliller ve bilirkişi hesabı davanın sonucunu etkileyebildiğinden hukuki destek alınması hak kayıplarının önlenmesine yardımcı olabilir.

​

Ankara Ecrimisil Avukatı Avukat Özkan Karaaslan

​

Ankara Avukatı Avukat Özkan Karaaslan tarafından ecrimisil ve haksız işgal uyuşmazlıklarında; taşınmazın mülkiyet ve kullanım durumu, tarafların payları, intifadan men koşulu, zamanaşımı, emsal kira bedelleri ve mevcut deliller birlikte değerlendirilmektedir.

​

Ecrimisil talebiyle birlikte el atmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, miras paylaşımı veya tapuya ilişkin başka uyuşmazlıkların bulunması hâlinde, talepler arasındaki hukuki bağlantı dikkate alınarak izlenecek süreç belirlenmektedir.

 

Dava öncesi ihtarname hazırlanması, delillerin toplanması, dava ve kanun yolu aşamalarının takibi kapsamında hukuki hizmet sunulmaktadır.

​

Her hukuki uyuşmazlık kendi olay ve delil özelliklerine göre değerlendirilir. Bu sayfadaki açıklamalar genel bilgilendirme amacı taşımakta olup hukuki danışmanlık veya belirli bir sonuç garantisi niteliğinde değildir.

​

​

​

​

​

​