​

izale-i Şuyu Davası, Aynen Taksim ve Satış Yoluyla Paylaşma

​

ANKARA’DA ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI

​

Ortaklığın giderilmesi davası, diğer adıyla izale-i şuyu davası; paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır ya da taşınmaz mal üzerindeki ortaklığın sona erdirilmesini sağlayan hukuki yoldur.

Paydaşlar malın paylaşılması konusunda anlaşamadığında, ortaklardan her biri kanunda öngörülen şartlar çerçevesinde ortaklığın giderilmesini talep edebilir.

​

Ankara avukatı Özkan Karaaslan tarafından ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında; tapu ve mirasçılık kayıtları, pay oranları, taşınmazın fiilî ve hukuki durumu ile aynen paylaşma olanağı birlikte değerlendirilmektedir.

Dava öncesindeki zorunlu arabuluculuk aşamasından aynen taksim veya satış yoluyla ortaklığın giderilmesi sürecine kadar somut olayın özelliklerine göre hukuki hizmet sunulmaktadır.

​

ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ (İZALE-İ ŞUYU) DAVASI NEDİR?

​

Ortaklığın giderilmesi davası; bir mal üzerinde birlikte mülkiyet hakkına sahip olan kişiler arasındaki ortaklığı sona erdirerek her ortağın kişisel mülkiyete veya payının ekonomik karşılığına kavuşmasını amaçlar.

Bu dava hem paylı mülkiyete hem de özellikle miras yoluyla oluşan elbirliği mülkiyetine konu mallar hakkında açılabilir.

​

Türk Medeni Kanunu uyarınca her paydaş, hukuki bir işlem gereğince ortaklığın devam ettirilmesi zorunluluğu bulunmadıkça veya paylaşma istemi uygun olmayan bir zamanda ileri sürülmedikçe paylaşmayı talep edebilir.

Paylaşma öncelikle malın aynen bölünmesi yoluyla; bu mümkün değilse satış yapılarak elde edilen bedelin paydaşlara payları oranında dağıtılması suretiyle gerçekleştirilir.

​

ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASINI KİMLER AÇABİLİR?

​

Ortaklığın giderilmesi davasını, taşınır veya taşınmaz mal üzerinde pay sahibi olan ortaklardan her biri tek başına açabilir. Davanın açılabilmesi için diğer paydaşların onayının alınması gerekmez.

Pay oranının az veya çok olması da dava hakkını ortadan kaldırmaz.

​

Dava, ortaklığın giderilmesini isteyen paydaş dışındaki bütün paydaşlara yöneltilmelidir. Paydaşlardan birinin vefat etmiş olması hâlinde mirasçılarının belirlenerek davaya dâhil edilmesi gerekir.

Bütün paydaşların veya mirasçıların davada taraf olarak bulunmaması, yargılamanın tamamlanmasını engelleyebilir.

​

Ankara’da ortaklığın giderilmesi davası açılmadan önce güncel tapu kayıtlarının, mirasçılık belgelerinin ve taraf bilgilerinin doğru biçimde incelenmesi önem taşır.

Avukat Özkan Karaaslan tarafından taraf teşkili, pay oranları ve dava şartları somut olayın özelliklerine göre değerlendirilerek hukuki süreç takip edilmektedir.

​

ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASINDA ZORUNLU ARABULUCULUK

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.

Bu nedenle ortaklığın giderilmesi davası doğrudan açılamaz; öncelikle yetkili arabuluculuk bürosuna başvurulması gerekir.

​

Arabuluculuk görüşmelerinde paydaşlar malın aynen paylaşılması, payın diğer ortaklara devredilmesi veya malın satılarak bedelinin paylaşılması gibi seçenekler üzerinde anlaşabilir.

Anlaşma sağlanamazsa arabulucu tarafından son tutanak düzenlenir ve bu tutanakla ortaklığın giderilmesi davası açılabilir.

​

Dava şartı yerine getirilmeden dava açılması hâlinde mahkeme, arabuluculuk son tutanağının sunulmasına ilişkin kanuni hükümleri uygular; arabulucuya hiç başvurulmadığının anlaşılması durumunda dava, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilir.

Bu nedenle başvurunun taraflar ve uyuşmazlık konusu doğru gösterilerek yapılması önemlidir.

​

ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ

MAHKEME

​

Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme, malın değerine bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Dava bir taşınmaza ilişkinse kesin yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Birden fazla taşınmazın aynı davaya konu edilmesi hâlinde yetki ve dava şartları taşınmazların bulunduğu yerlere göre ayrıca değerlendirilmelidir.

​

Ankara’da bulunan bir taşınmaz hakkındaki ortaklığın giderilmesi davası, zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanmasının ardından taşınmazın bulunduğu yerdeki yetkili Ankara Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır.

Taşınır mallara ilişkin davalarda ise genel yetki kuralları uygulanır.

​

Görev veya yetki konusunda yapılacak yanlışlıklar yargılamanın uzamasına ve ek giderlere neden olabilir. Bu sebeple tapu kaydı, taşınmazın bulunduğu ilçe, paydaşların yerleşim yerleri ve dava konusu malların hukuki niteliği dava açılmadan önce birlikte değerlendirilmelidir.

​

AYNEN TAKSİM YOLUYLA ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ

​

Paydaşlardan birinin aynen taksim talep etmesi hâlinde mahkeme, dava konusu malın bölünerek paylaştırılmasının mümkün olup olmadığını araştırır. Taşınmazın yüzölçümü, niteliği, imar durumu, paydaş sayısı ve pay oranları dikkate alınarak gerektiğinde keşif yapılır ve bilirkişi raporu alınır.

​

Taşınmazın bölünmesi önemli bir değer kaybına yol açmıyor ve mevzuata uygun bağımsız parçalara ayrılması mümkün oluyorsa ortaklık aynen taksim yoluyla giderilebilir. Bölünen parçaların değerleri pay oranlarını tam olarak karşılamıyorsa, eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme yapılabilir.

​

Aynen taksim, paydaşların mülkiyet hakkını taşınmaz üzerinde sürdürmesine imkân verdiği için öncelikle değerlendirilmesi gereken paylaşma yöntemidir. Ancak imar mevzuatı veya taşınmazın fiziksel özellikleri bölünmeye elverişli değilse mahkeme satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verebilir.

​

SATIŞ YOLUYLA ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ

​

Dava konusu malın aynen bölünmesi mümkün değilse veya bölünmesi hâlinde önemli ölçüde değer kaybı meydana gelecekse mahkeme, ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verir.

Kararın kesinleşmesinden sonra satış işlemleri satış memurluğu tarafından yürütülür ve mal açık artırma yoluyla satılır.

​

Satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılabilmesi için bütün paydaşların rızası gerekir. Bu konuda oy birliği sağlanamazsa satış herkese açık artırma yöntemiyle gerçekleştirilir.

Satış sonucunda elde edilen bedel; satış giderleri ve gerekli kesintiler düşüldükten sonra tapudaki veya hukuken belirlenen pay oranlarına göre paydaşlara dağıtılır.

​

Satış sürecinde taşınmazın kıymet takdiri, artırma ilanı, satış şartları ve pay oranları ekonomik sonuç bakımından önem taşır.

Ankara avukatı Özkan Karaaslan tarafından mahkeme aşaması ile karar sonrasındaki satış işlemleri, somut dosyanın özellikleri dikkate alınarak takip edilmektedir.

​

MİRAS KALAN TAŞINMAZLARDA ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ

​

Miras bırakanın vefatıyla terekeye dâhil mallar üzerinde mirasçılar arasında kural olarak elbirliği mülkiyeti oluşur.

Mirasçılar paylaşma konusunda anlaşamazsa mirasçılardan her biri, dava öncesinde zorunlu arabuluculuğa başvurduktan sonra ortaklığın giderilmesi davası açabilir.

​

Davanın bütün mirasçılara yöneltilmesi gerekir. Bu nedenle güncel mirasçılık belgesinin alınması, mirasçılardan sonradan vefat edenlerin mirasçılarının belirlenmesi ve taraf teşkilinin eksiksiz sağlanması önemlidir.

Tereke üzerinde intikal işlemlerinin tamamlanmamış olması da tapu ve nüfus kayıtlarının birlikte incelenmesini gerektirebilir.

​

Mahkeme öncelikle miras konusu malın aynen paylaştırılmasının mümkün olup olmadığını değerlendirir. Aynen paylaşma mümkün değilse malın satılarak bedelinin miras payları oranında dağıtılmasına karar verilebilir. Tarım arazileri ve özel kanunlara tabi taşınmazlar bakımından ise ilgili mevzuattaki sınırlamalar ayrıca dikkate alınır.

​

MUHDESATIN AİDİYETİ: YAPI, AĞAÇ VE DİĞER UNSURLAR

​

Ortaklığın giderilmesine konu taşınmaz üzerinde paydaşlardan biri tarafından meydana getirildiği ileri sürülen bina, eklenti, ağaç veya benzeri unsurlar muhdesat olarak adlandırılır.

Muhdesatın hangi paydaş tarafından oluşturulduğu konusunda uyuşmazlık bulunması, satış bedelinin paylaştırılmasını doğrudan etkileyebilir.

​

Diğer paydaşlar muhdesatın belirli bir kişiye ait olduğunu kabul ederse, taşınmazın zemini ile muhdesatın değerleri ayrı ayrı belirlenerek satış bedeli buna göre paylaştırılabilir.

Aidiyet konusunda anlaşmazlık varsa, muhdesat iddiasında bulunan kişiye ayrı bir tespit davası açması için süre verilmesi ve bu davanın sonucunun beklenmesi gündeme gelebilir.

​

Muhdesatın aidiyeti iddiasının zamanında ileri sürülmesi; yapıya ilişkin ruhsat, fatura, ödeme belgesi, fotoğraf, tanık anlatımı ve benzeri delillerin sunulması önemlidir.

Ankara’da yürütülen ortaklığın giderilmesi davalarında taşınmazın zemini ve üzerindeki yapıların hukuki durumu birlikte değerlendirilmelidir.

​

İNTİFA HAKKI, HACİZ, İPOTEK VE TAPU ŞERHLERİNİN ETKİSİ

​

Dava konusu taşınmazın tapu kaydında intifa hakkı, ipotek, haciz, aile konutu şerhi veya başka bir takyidat bulunması, kural olarak ortaklığın giderilmesinin talep edilmesine tek başına engel değildir. Ancak bu hak ve şerhlerin niteliği, satış işlemi ile satış bedelinin paylaştırılmasını etkileyebilir.

​

Mahkeme, güncel tapu kaydını getirterek taşınmaz üzerindeki ayni ve şahsi hakları inceler. Gerektiğinde intifa hakkı sahipleri, alacaklılar veya diğer ilgililer süreçten haberdar edilir. Haciz ve ipotek gibi yüklerin belirli bir paya mı yoksa taşınmazın tamamına mı ilişkin olduğu ayrıca değerlendirilir.

​

Satış kararı verilmesi hâlinde takyidatların hukuki durumu ve satış bedeline etkisi ilgili mevzuata göre belirlenir. Bu nedenle dava açılmadan önce tapu kaydındaki beyan, şerh ve rehin sütunlarının ayrıntılı biçimde incelenmesi; hak kaybı ve satış aşamasındaki uyuşmazlıkların önlenmesi bakımından önem taşır.

​

​ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI NE KADAR SÜRER?

​

Ortaklığın giderilmesi davasının sonuçlanma süresi; paydaş sayısına, taraflara yapılacak tebligatlara, mirasçıların belirlenmesine, taşınmaz sayısına, keşif ve bilirkişi incelemesine, muhdesat iddiasına ve kanun yolu başvurularına göre değişir. Bu nedenle her dosya için geçerli kesin bir süre verilmesi mümkün değildir.

​

Kararın kesinleşmesinden sonra satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmişse satış memurluğundaki kıymet takdiri, ilan ve elektronik artırma işlemleri ayrıca zaman alabilir. Taraf bilgilerinin ve delillerin başlangıçta eksiksiz sunulması, gereksiz gecikmelerin önlenmesine katkı sağlar.

​

YARGILAMA VE SATIŞ GİDERLERİ NASIL PAYLAŞTIRILIR?

​

Ortaklığın giderilmesi davaları iki taraflı sonuç doğuran davalardır. Verilen karar yalnızca davacı bakımından değil, bütün paydaşlar bakımından ortaklığı sona erdirir.

Bu nedenle yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin paydaşlara payları oranında yükletilmesi esastır.

​

Keşif, bilirkişi, tebligat ve satış işlemleri için gerekli giderler dosyanın özelliklerine göre değişebilir. Satış yapılması hâlinde satış giderleri ve kanuni kesintiler satış bedelinden karşılanır; kalan tutar paydaşlara belirlenen payları oranında dağıtılır.

​

ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASINDA YARGITAY İÇTİHATLARI

​

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 26.02.2014 tarihli, E. 2013/15690 ve K. 2014/2171 sayılı kararında; ortaklığın giderilmesi davalarının iki taraflı olduğu, davalının da davacıyla aynı haklara sahip bulunduğu belirtilmiştir.

Kararda, taşınmazın aynen paylaştırılmasının mümkün olup olmadığının; yüzölçümü, niteliği, pay ve paydaş sayısı ile imar mevzuatı dikkate alınarak araştırılması gerektiği vurgulanmıştır.

Aynen bölünmenin önemli değer kaybına yol açması hâlinde satış yoluyla ortaklığın giderilmesi gerektiği kabul edilmiştir.

​

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 21.03.2016 tarihli, E. 2015/7578 ve K. 2016/3400 sayılı kararında; ortaklığın giderilmesi davalarının taraflar bakımından benzer sonuçlar doğuran iki taraflı davalar olduğu açıklanmıştır.

Bu nedenle davacının davadan feragat etmesi hâlinde dahi davalılara davaya devam etmek isteyip istemediklerinin sorulması ve taleplerine göre yargılamanın sürdürülmesi gerektiği belirtilmiştir.

​

Bu kararlar, ortaklığın giderilmesi davalarında bütün paydaşların usule ilişkin haklarının korunması ve aynen taksim olanağının taşınmazın hukuki ve fiziksel özelliklerine göre ayrıntılı biçimde araştırılması gerektiğini göstermektedir.

​

ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI HAKKINDA SIK SORULAN SORULAR

​

Tek bir paydaş ortaklığın giderilmesi davası açabilir mi?

​

Evet. Paydaşlardan her biri, diğer paydaşların onayına ihtiyaç duymadan ortaklığın giderilmesini talep edebilir. Ancak dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir.

​

Pay oranının az olması dava açmaya engel midir?

​

Hayır. Pay oranının düşük olması dava hakkını ortadan kaldırmaz. Taşınmazda pay sahibi olan her ortak, kanuni şartlar çerçevesinde paylaşma talebinde bulunabilir.

​

Diğer paydaşlar satışa karşı çıkarsa dava reddedilir mi?

​

Diğer paydaşların satışa karşı çıkması tek başına davanın reddedilmesini gerektirmez. Mahkeme öncelikle aynen taksimin mümkün olup olmadığını araştırır; aynen paylaşma mümkün değilse satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verebilir.

​

Satış yalnızca paydaşlar arasında yapılabilir mi?

​

Satışın yalnızca paydaşlar arasında artırma yoluyla yapılabilmesi için bütün paydaşların rızası gerekir. Oy birliği sağlanamazsa açık artırma herkese açık biçimde gerçekleştirilir.

Paydaşlardan biri taşınmazı kullanıyorsa satış engellenebilir mi?

​

Bir paydaşın taşınmazı tek başına kullanması, kural olarak ortaklığın giderilmesi talebini engellemez. Ancak kira ilişkisi, intifa hakkı, aile konutu şerhi veya başka bir hukuki hak bulunuyorsa bunların etkisi ayrıca değerlendirilir.

​

Taşınmaz üzerindeki bina veya ağaç kime ait sayılır?

​

Bina, ağaç ve benzeri muhdesatın bir paydaş tarafından meydana getirildiği diğer paydaşlarca kabul ediliyorsa, satış bedelinin dağıtımında muhdesat ile zeminin değerleri ayrı ayrı hesaplanabilir. Aidiyet tartışmalıysa ayrı bir tespit davası gerekebilir.

​

Ortaklığın giderilmesi davasında avukatla temsil zorunlu mudur?

​

Avukatla temsil kanunen zorunlu değildir. Ancak taraf teşkili, zorunlu arabuluculuk, aynen taksim, muhdesat, tapu takyidatları ve satış işlemleri teknik hukuki değerlendirme gerektirebilir.

​

ANKARA ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ AVUKATI ÖZKAN KARAASLAN

​

Ortaklığın giderilmesi davaları; paydaşların doğru belirlenmesi, zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanması, tapu kayıtlarının incelenmesi, aynen taksim olanağının araştırılması ve satış işlemlerinin takip edilmesi gibi birbiriyle bağlantılı aşamalardan oluşur.

Her taşınmazın ve ortaklık ilişkisinin özellikleri farklı olduğundan, hukuki değerlendirme somut olayın şartlarına göre yapılmalıdır.

​

Ankara avukatı Özkan Karaaslan tarafından; miras kalan taşınmazlar, paylı veya elbirliği mülkiyeti, aynen taksim, satış yoluyla paylaşma, muhdesatın aidiyeti ve tapu takyidatlarından kaynaklanan ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmeti sunulmaktadır.

​

HUKUKİ BİLGİLENDİRME

​

Bu sayfadaki açıklamalar genel bilgilendirme amacı taşımaktadır. Her uyuşmazlık kendi koşullarına göre değerlendirilmelidir. Buradaki bilgiler hukuki görüş veya sonuç garantisi niteliğinde değildir.

​

​

​

​​​​​​​​​​​​

© 2025 Özkan Karaaslan Avukatlık, Danışmanlık & Arabuluculuk. İçeriklerin izinsiz kullanımı yasaktır.