Ankara Gayrimenkul ve Tahliye Avukatı | Avukat Özkan Karaaslan

Kira Uyuşmazlıkları, Tahliye Sebepleri ve Gayrimenkul Davaları

​

Gayrimenkul ve kira ilişkilerinden doğan uyuşmazlıklar; mülkiyet hakkı, sözleşme hükümleri, ödeme belgeleri, ihtarnameler ve kanuni süreler birlikte değerlendirilerek yürütülmesi gereken hukuki süreçlerdir.

 

Kira bedelinin ödenmemesi, tahliye taahhüdü, konut veya iş yeri ihtiyacı, kira sözleşmesine aykırılık ve yeniden inşa gibi nedenlerle tahliye davası gündeme gelebilir. Bunun yanında tapu iptali ve tescil, el atmanın önlenmesi, ecrimisil, önalım, geçit hakkı ve ortaklığın giderilmesi davaları da gayrimenkul hukukunun önemli uyuşmazlıkları arasındadır.

 

Ankara gayrimenkul ve tahliye avukatı Avukat Özkan Karaaslan, uyuşmazlığın hukuki niteliğinin belirlenmesi, gerekli belgelerin hazırlanması ve dava sürecinin yürütülmesi konularında hukuki destek sunmaktadır.

​

Tahliye Davası Hangi Hâllerde Açılabilir?

​

Kiraya veren, yalnızca kanunda öngörülen sebeplerin bulunması hâlinde kiracının tahliyesini talep edebilir.

 

Kira bedelinin ödenmemesi, kiracının sözleşmeye aykırı davranması, geçerli bir yazılı tahliye taahhüdünün bulunması, kiraya verenin veya kanunda belirtilen yakınlarının konut ya da iş yeri ihtiyacı, taşınmazın yeniden inşası veya esaslı biçimde onarılması ve aynı kira yılı içinde haklı ihtarlara neden olunması tahliye sürecine dayanak oluşturabilir.

 

Ancak her tahliye sebebinin dava açma süresi, ihtar şartı ve ispat yöntemi farklıdır. Bu nedenle kira sözleşmesi, ödeme belgeleri, ihtarnameler ve tahliye taahhüdü birlikte incelenmeli; somut olaya uygun hukuki yol belirlenmelidir.

 

Ankara tahliye avukatı Avukat Özkan Karaaslan, kiraya veren ve kiracılar bakımından uyuşmazlığın hukuki değerlendirilmesi ve tahliye sürecinin yürütülmesi konularında hukuki destek sunmaktadır.

​

​Kiracının kira bedelini zamanında ödememesi, kiraya verene kanuni şartlar çerçevesinde tahliye talep etme hakkı verebilir. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracıya yazılı bildirim yapılarak borcun ödenmesi için en az otuz günlük süre tanınması gerekir.

 

Verilen süre içinde kira borcu ödenmezse kira sözleşmesinin feshi ve tahliye davası gündeme gelebilir. Kiraya veren ayrıca ödenmeyen kira alacağının tahsili ve taşınmazın tahliyesi amacıyla icra takibi başlatabilir. İhtarın içeriği, tebliğ tarihi, ödeme kayıtları ve kanuni süreler sürecin sonucunu doğrudan etkileyebileceğinden belgelerin birlikte değerlendirilmesi önemlidir.

 

Ankara avukatı Avukat Özkan Karaaslan, kira alacağının tahsili ve kira bedelinin ödenmemesine dayalı tahliye süreçlerinde hukuki destek sunmaktadır.

​

Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye

​

Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmiş ancak belirtilen tarihte tahliye etmemişse kiraya veren, kanuni süresi içinde icra takibi başlatabilir veya tahliye davası açabilir.

 

Tahliye taahhüdünün yazılı olması, kiralananın tesliminden sonra düzenlenmesi ve tahliye tarihini içermesi geçerlilik değerlendirmesinde önem taşır.

 

Belgenin düzenlenme tarihi, imza, temsil yetkisi ve irade sakatlığına ilişkin iddialar uyuşmazlığın sonucunu etkileyebilir.

 

Ayrıca tahliye tarihinden itibaren öngörülen bir aylık sürenin kaçırılmaması gerekir. Ankara avukatı Avukat Özkan Karaaslan, tahliye taahhüdünün hukuki geçerliliğinin incelenmesi, icra takibinin başlatılması ve tahliye davasının yürütülmesi konularında hukuki destek sunmaktadır.

​

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası

​

Kiraya veren; kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da iş yeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açabilir. Ancak ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması; yalnızca kiracıyı taşınmazdan çıkarmaya yönelik geçici veya varsayımsal bir gerekçeye dayanmaması gerekir.

 

Mahkeme, ihtiyacın dava tarihi itibarıyla mevcut olup olmadığını ve yargılama süresince devam edip etmediğini somut olayın özelliklerine göre değerlendirir.

 

Kira sözleşmesinin türü, süresi, ihtiyacın niteliği ve dava açma zamanı sürecin sonucunu etkileyebilir.

 

Ankara avukatı Avukat Özkan Karaaslan, ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarının hazırlanması, delillerin sunulması ve yargılama sürecinin yürütülmesinde hukuki destek sunmaktadır.

​

Yeniden İnşa ve Esaslı Onarım Nedeniyle Tahliye

​

Kiralanan taşınmazın yeniden inşa edilmesi, imar amacıyla esaslı biçimde onarılması, genişletilmesi veya değiştirilmesi sırasında taşınmazın kullanılmasının mümkün olmaması hâlinde tahliye davası açılabilir.

 

Yapılacak çalışmanın zorunlu ve esaslı olması, basit tamirat veya kiracı taşınmazdayken gerçekleştirilebilecek işlemlerden farklı nitelik taşıması gerekir. Mahkeme; onaylı proje, ruhsat, teknik rapor ve diğer deliller üzerinden çalışmanın kapsamını ve tahliye gerektirip

gerektirmediğini değerlendirir.

 

Dava açma zamanına ve kanuni sürelere uyulması da önemlidir. Ankara avukatı Avukat Özkan Karaaslan, yeniden inşa ve esaslı onarım nedeniyle tahliye davalarının hazırlanması, teknik belgelerin değerlendirilmesi ve yargılama sürecinin yürütülmesinde hukuki destek sunmaktadır.

 

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası

 

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl veya daha uzun süreli sözleşmelerde ise aynı kira yılı içerisinde kira bedelini zamanında ödemeyerek iki haklı yazılı ihtara neden olmuşsa kiraya veren tahliye davası açabilir.

 

İhtarların farklı aylara ait muaccel kira borçlarına ilişkin olması, kiracıya usulüne uygun biçimde tebliğ edilmesi ve dava açma süresine uyulması gerekir. Ödemenin ihtardan sonra yapılması, ihtarın haklılığını her durumda ortadan kaldırmayabilir; ancak ödeme tarihi ve tebliğ kayıtları ayrıntılı biçimde incelenmelidir.

 

Ankara avukatı Avukat Özkan Karaaslan, iki haklı ihtara dayalı tahliye davalarında ihtarnamelerin, ödeme belgelerinin ve kira sözleşmesinin değerlendirilmesi ile dava sürecinin yürütülmesinde hukuki destek sunmaktadır.

 

Tahliye Davalarında Zorunlu Arabuluculuk

​

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, İcra ve İflas Kanunu kapsamında ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri saklı kalmak üzere, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Taraflar arabuluculuk görüşmelerinde kira borcu, tahliye tarihi, kira bedeli ve sözleşmenin devamına ilişkin konularda anlaşabilir.

 

Anlaşma sağlanamazsa son tutanak düzenlendikten sonra görevli ve yetkili mahkemede dava açılabilir. Arabuluculuk başvurusu yapılmadan doğrudan açılan dava, dava şartı eksikliği nedeniyle usulden reddedilebilir.

 

Ankara avukatı Avukat Özkan Karaaslan, kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk başvurusunun hazırlanması, görüşmelerin yürütülmesi ve anlaşma sağlanamaması hâlinde tahliye davasının açılması konularında hukuki destek sunmaktadır.

​

Tahliye Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme

​

Kira ilişkisinden doğan tahliye davalarında görevli mahkeme, uyuşmazlığın değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir.

 

Yetkili mahkeme ise somut olayın özelliklerine göre belirlenmekle birlikte davalının yerleşim yeri veya kira sözleşmesinin ifa edildiği yer mahkemesi gündeme gelebilir. Taraflar arasında geçerli bir yetki sözleşmesi bulunup bulunmadığı da ayrıca değerlendirilmelidir. İlamsız icra yoluyla tahliyede ise yetkili icra dairesinin ve itiraz üzerine başvurulacak merciin doğru belirlenmesi gerekir.

 

Görev ve yetki kurallarındaki hata, yargılamanın uzamasına ve hak kayıplarına yol açabilir. Ankara avukatı Avukat Özkan Karaaslan, görevli ve yetkili merciin belirlenmesi, dava dilekçesinin hazırlanması ve tahliye sürecinin yürütülmesinde hukuki destek sunmaktadır.

 

Gayrimenkul Hukukundan Doğan Davalar Nelerdir?

​

Gayrimenkul hukukundan doğan uyuşmazlıklar yalnızca kira ve tahliye davalarıyla sınırlı değildir.

​

Tapu iptali ve tescil, el atmanın önlenmesi, ecrimisil, ortaklığın giderilmesi, önalım hakkı, geçit hakkı, sınır uyuşmazlıkları, kat mülkiyeti, irtifak ve intifa haklarına ilişkin davalar bu alanda sık karşılaşılan uyuşmazlıklar arasındadır.

 

Her dava türünün görevli mahkemesi, dava şartları, tarafları, ispat yöntemi ve tabi olduğu süreler farklı olabilir. Tapu kayıtları, kadastro belgeleri, sözleşmeler, ihtarnameler, keşif ve bilirkişi incelemeleri davanın sonucunda belirleyici rol oynayabilir.

 

Ankara avukatı Avukat Özkan Karaaslan, gayrimenkul uyuşmazlığının niteliğinin belirlenmesi, gerekli delillerin hazırlanması ve dava sürecinin yürütülmesi konularında hukuki destek sunmaktadır.

​

Gayrimenkul ve Tahliye Davalarına İlişkin Yargıtay İçtihatları

​

Yargıtay kararlarında, ihtiyaç nedeniyle tahliyeye hükmedilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi, zorunlu ve devamlı olması gerektiği kabul edilmektedir.

 

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 01.03.2018 tarihli, 2018/1057 Esas ve 2018/1859 Karar sayılı kararında

 

davacının oturduğu bina hakkında riskli yapı nedeniyle yıkım kararı bulunması ve geçici bir konutta yaşaması birlikte değerlendirilerek ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğu belirtilmiştir.

 

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 16.06.2015 tarihli, 2015/966 Esas ve 2015/6001 Karar sayılı kararında 

 

kira bedelinin artırılmasının istenmesinin tek başına ihtiyaç iddiasını samimiyetsiz hâle getirmeyeceği; ihtiyaç iddiasının tüm deliller birlikte değerlendirilerek incelenmesi gerektiği kabul edilmiştir.

 

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2024/4396 Esas ve 2025/3416 Karar sayılı kararında

 

 tahliye taahhüdünün vekil tarafından verilebileceği ve bu işlem için özel yetki aranmayacağı yönünde değerlendirme yapılmıştır. Bu içtihatlar, tahliye davalarında yalnızca ileri sürülen sebebin değil; belgelerin, tarafların fiilî durumunun, kanuni sürelerin ve somut olayın bütün özelliklerinin birlikte değerlendirilmesi gerektiğini göstermektedir.

 

Ankara avukatı Avukat Özkan Karaaslan, gayrimenkul ve tahliye uyuşmazlıklarının güncel Yargıtay içtihatları ışığında değerlendirilmesi ve dava sürecinin yürütülmesi konularında hukuki destek sunmaktadır.

​

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2018/1057 E., 2018/1859 K., Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/966 E., 2015/6001 K. ve Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2024/4396 E., 2025/3416 K.

​

Gayrimenkul ve Tahliye Davaları Hakkında Sık Sorulan Sorular

​

Tahliye davası ne kadar sürer?

 

Tahliye davasının ne kadar süreceği; davanın dayandığı tahliye sebebine, tarafların delillerine, tebligat işlemlerine, bilirkişi veya keşif gerekip gerekmediğine ve mahkemenin iş yoğunluğuna göre değişebilir.

 

Zorunlu arabuluculuk aşaması, ilk derece yargılaması ve kanun yolu süreçleri birlikte değerlendirildiğinde her dava için kesin bir süre verilmesi mümkün değildir. Kira sözleşmesi, ihtarnameler, ödeme belgeleri ve tahliye taahhüdü gibi delillerin dava öncesinde eksiksiz hazırlanması sürecin düzenli yürütülmesine katkı sağlar.

 

Ankara avukatı Avukat Özkan Karaaslan, tahliye sebebinin ve izlenecek hukuki yolun belirlenmesi konusunda hukuki destek sunmaktadır.

​

Kirasını ödemeyen kiracı hemen tahliye edilebilir mi?

​

Kira bedelinin ödenmemesi, kiracının herhangi bir bildirim veya hukuki işlem yapılmadan hemen taşınmazdan çıkarılabileceği anlamına gelmez.

 

Kiraya veren, Türk Borçlar Kanunu veya İcra ve İflas Kanunu kapsamında öngörülen usullerden birini izlemelidir. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracıya yazılı bildirimle en az otuz günlük ödeme süresi verilmesi veya kira alacağı ile tahliye talebini içeren icra takibi başlatılması mümkündür.

 

Kiracının süresinde ödeme yapmaması ya da takibe itiraz etmesi hâlinde somut duruma uygun dava veya icra yolu değerlendirilir.

 

Ankara avukatı Avukat Özkan Karaaslan, ödenmeyen kira alacaklarının tahsili ve kiracının tahliyesine ilişkin sürecin yürütülmesinde hukuki destek sunmaktadır.

​

Tahliye taahhütnamesinin geçerli olmasının şartları nelerdir?

 

Tahliye taahhüdünün geçerliliği için taahhüdün yazılı olması, kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmesi ve taşınmazın boşaltılacağı tarihin belirlenebilir olması gerekir.

 

Taahhüdü kiracı veya yetkili temsilcisi imzalamalıdır. Taahhüdün kira sözleşmesiyle aynı tarihte düzenlenmesi, imzaya itiraz edilmesi, tarihin sonradan doldurulduğunun ileri sürülmesi veya iradenin sakatlandığı iddiası belgenin geçerliliği konusunda uyuşmazlık doğurabilir.

 

Kiracı taahhüt edilen tarihte taşınmazı boşaltmazsa kiraya verenin bu tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatması veya tahliye davası açması gerekir.

 

Ankara avukatı Avukat Özkan Karaaslan, tahliye taahhüdünün hukuki geçerliliğinin değerlendirilmesi ve tahliye sürecinin yürütülmesi konularında hukuki destek sunmaktadır.

​

Tahliye davası açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu mudur?

​

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, İcra ve İflas Kanunu kapsamında ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri saklı kalmak üzere, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur.

 

Arabuluculuk sürecinde taraflar tahliye tarihi, birikmiş kira borcu, ödeme planı ve kira sözleşmesinin devamı gibi konularda anlaşabilir. Anlaşmaya varılamaması hâlinde son arabuluculuk tutanağı düzenlenir ve bu tutanak dava dilekçesine eklenerek tahliye davası açılabilir.

 

Dava şartı arabuluculuğa başvurulmadan açılan dava usulden reddedilebilir.

 

Ankara avukatı Avukat Özkan Karaaslan, zorunlu arabuluculuk başvurusunun yapılması, görüşmelerin yürütülmesi ve anlaşma sağlanamaması hâlinde dava sürecine geçilmesi konularında hukuki destek sunmaktadır.

​

Kiraya verenin başka bir evi varsa ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir mi?

​

Kiraya verenin başka bir taşınmazının bulunması, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmasına tek başına engel oluşturmaz.

 

Ancak mevcut diğer taşınmazın ihtiyacı karşılamaya elverişli olup olmadığı, boş veya kirada bulunması, konumu, büyüklüğü ve kullanım amacı mahkeme tarafından değerlendirilir.

 

Kiraya veren, tahliyesini istediği taşınmaza yönelik ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu delillerle ortaya koymalıdır. Dava açıldığı tarihte mevcut olan ihtiyacın yargılama süresince de devam etmesi gerekir.

 

Ankara avukatı Avukat Özkan Karaaslan, ihtiyaç iddiasının ve taşınmazlara ilişkin kayıtların değerlendirilmesi ile tahliye davasının yürütülmesinde hukuki destek sunmaktadır.

​

İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmaz başkasına kiralanabilir mi?

​

İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmaz, haklı bir sebep bulunmadıkça tahliye tarihinden itibaren üç yıl geçmeden eski kiracıdan başka bir kişiye kiralanamaz.

 

Kiraya verenin tahliye gerekçesine aykırı davranarak taşınmazı üçüncü kişiye kiralaması hâlinde eski kiracı tazminat talep edebilir. Kanunda, hükmedilecek tazminatın son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olamayacağı düzenlenmiştir.

 

Ancak tazminat talebinin koşulları; tahliyenin gerçekleşme biçimi, mahkeme veya icra kararı bulunup bulunmadığı ve taşınmazın yeniden kiraya verilme nedeni dikkate alınarak değerlendirilmelidir.

 

Ankara avukatı Avukat Özkan Karaaslan, yeniden kiralama yasağına aykırılıktan doğan uyuşmazlıkların ve tazminat taleplerinin değerlendirilmesinde hukuki destek sunmaktadır.

 

Evi satın alan yeni malik kiracıyı hemen tahliye edebilir mi?

 

Kiralanan taşınmazın satılması, mevcut kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez ve yeni malik kiracıyı herhangi bir hukuki sebep göstermeden hemen tahliye edemez.

 

Yeni malik kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir. Ancak kendisinin veya kanunda belirtilen yakınlarının gerçek, samimi ve zorunlu konut ya da iş yeri ihtiyacı bulunuyorsa taşınmazı edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunarak altı ay sonra tahliye davası açabilir.

 

Koşulları varsa kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde dava açma yolu da kullanılabilir.

 

Ankara avukatı Avukat Özkan Karaaslan, taşınmazın edinilme tarihi, kira sözleşmesi ve ihtiyaç iddiasını birlikte değerlendirerek yeni malikin tahliye sürecinde hukuki destek sunmaktadır.

​

Tahliye davası için hangi belgeler gereklidir?

​

Tahliye davasında gerekli belgeler, davanın dayandığı tahliye sebebine göre değişir. Kira sözleşmesi, tapu kaydı, ödeme dekontları, banka kayıtları, noter ihtarnameleri, tebliğ belgeleri, tahliye taahhütnamesi ve arabuluculuk son tutanağı temel deliller arasında yer alabilir.

 

İhtiyaç nedeniyle açılan davalarda ihtiyacın gerçek ve zorunlu olduğunu gösteren ikamet, sağlık, görevlendirme veya mevcut taşınmazlara ilişkin belgeler; yeniden inşa ve esaslı onarım davalarında ise onaylı proje, ruhsat ve teknik belgeler önem taşıyabilir.

 

Belgelerin dava açılmadan önce tahliye sebebi ve kanuni süreler yönünden birlikte incelenmesi gerekir.

 

Ankara avukatı Avukat Özkan Karaaslan, tahliye davası için gerekli belgelerin belirlenmesi ve dava dosyasının hazırlanması konularında hukuki destek sunmaktadır.

​

​Ankara Gayrimenkul ve Tahliye Avukatı Avukat Özkan Karaaslan

 

​Gayrimenkul ve tahliye uyuşmazlıklarında doğru hukuki sebebin belirlenmesi, kanuni sürelere uyulması ve delillerin eksiksiz hazırlanması büyük önem taşır.

 

Kira bedelinin ödenmemesi, tahliye taahhüdü, ihtiyaç, iki haklı ihtar, yeniden inşa ve esaslı onarım gibi tahliye sebeplerinin her biri farklı koşullara tabidir.

 

Tapu iptali ve tescil, el atmanın önlenmesi, ecrimisil, ortaklığın giderilmesi, önalım ve geçit hakkı davalarında da uyuşmazlığın niteliğine uygun hukuki yol izlenmelidir.

 

Ankara avukatı Avukat Özkan Karaaslan, gayrimenkul ve kira hukukundan doğan uyuşmazlıklarda başvurunun hazırlanması, arabuluculuk görüşmeleri, dava ve icra süreçlerinin yürütülmesi konularında hukuki destek sunmaktadır. Somut olayınıza ilişkin hukuki değerlendirme ve ayrıntılı bilgi için Avukat Özkan Karaaslan Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.

​

​

​

​

​​​​​​​​