ANKARA AVUKAT ÖZKAN KARAASLAN GAYRİMENKULLERDE TAHLİYE YARGITAY İÇTİHATLI
DETAYLI BİLGİ

 

​Ankara avukat özkan karaaslan hukuk bürosu olarak gayrimenkul davalarında özellikle tahliye davaları , Kiracılar ile ev sahipleri arasında doğan uyuşmazlıklar ,kira bedeli alacakları ve ödenmeyen kira bedelleri için açılan davalarda, geçit hakkı , oturma hakkı ,ön alım davalarında ve ortaklığın giderilmesi davaları , ecrimisil davalarında, büromuz deneyimini bilgisini ve  disiplinli çalışmasını sizlere sunmaktan gururu duymaktadır.

​

​

1. Hukuki Çerçeve: Ankara avukat özkan karaaslan Hangi Kanunlara Göre Tahliye?

​

Gayrimenkul tahliye davaları ağırlıklı olarak;

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 299 ve devamı maddeleri (özellikle m. 315, 350, 351, 352, 353, 354)

• İlgili usul hükümleri (HMK)

• Ve Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihatları

çerçevesinde yürütülmektedir. 

TBK m. 350–352, konut ve çatılı işyeri kiralarında özel tahliye sebeplerini; m. 315 kira bedelinin ödenmemesini; m. 354 ise dava yoluyla tahliye sebeplerinin sınırlı olduğunu, kiracı aleyhine sözleşme ile genişletilemeyeceğini düzenler. 

Bu sayfada, uygulamada en sık karşılaşılan tahliye sebeplerini; kanun maddeleri ve güncel Yargıtay kararları ışığında, pratik yönleriyle açıklıyorum.

​

2. Ankara avukat özkan karaaslan Tahliye Davalarında Genel Bilgiler

​

Görevli ve Yetkili Mahkeme

​

• Görevli mahkeme: Kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesi. 

• Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi (veya kiracının yerleşim yeri – özellikle iki haklı ihtar vb. davalarda uygulamada birlikte değerlendirilmektedir). 

 

Süreler Neden Önemli?

​

Tahliye davalarının çoğunda, TBK’da öngörülen “bir aylık hak düşürücü süreler” ve fesih dönemleri vardır. Özellikle TBK m. 350, 351 ve 352 kapsamındaki davalarda, yanlış tarihte açılan dava sırf süresinden ötürü reddedilebilir. 

Bu nedenle, her bir tahliye sebebi ayrı ayrı incelenmeli ve takvime hassasiyetle uyulmalıdır.

​

3. Ankara avukat özkan karaaslan İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davaları (TBK m. 350, 351)

​

1. Kiraya Verenin İhtiyacı (TBK m. 350)

​

Kiraya veren; kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanunla sayılan diğer yakınlarının konut veya işyeri ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açabilir. Bu ihtiyaç;

• Gerçek (fiili, samimi)

• Zorunlu (keyfi olmayan, ciddi)

• Devamlılık arz eden

nitelikte olmalıdır. 

Belirli süreli sözleşmelerde, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır. Geç açılan davalar süre yönünden reddedilmektedir. 

​

2. Yeni Malikin İhtiyacı (TBK m. 351)

​

Kiralanan taşınmaz sonradan el değiştirirse, yeni malik de kendi veya kanunda sayılan yakınlarının ihtiyacı sebebiyle tahliye talep edebilir. Yeni malik;

• İktisap tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirim göndermeli,

• Bildirimden itibaren en erken 6 ay sonra açılacak bir davayla tahliyeyi talep edebilmelidir.

🔹 Yargıtay 3. HD 2025/1060 E., 2025/1497 K. kararında; yeni malikin ihtiyaç sebebiyle tahliye davasını, 6 aylık sürenin sonunda hemen açma zorunluluğu olmadığı, sözleşme sonuna kadar da ihtiyaç davası açılabileceği vurgulanmıştır. 

🔹 Yine Yargıtay, belirli süreli kira sözleşmelerinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının, sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmaması halinde hakkın düşeceğini çeşitli kararlarında açıkça belirtmektedir. 

Bu noktada dava stratejisinin doğru kurulması, ihtiyaç iddiasının delillerle güçlendirilmesi ve sürelere titizlikle uyulması, müvekkillerin hak kaybını önlemek adına son derece önemlidir.

​

4. Ankara avukat özkan karaaslan Yeniden İnşa / İmar Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350/1)

​

Kiraya veren, kiralananı;

• Esaslı surette onaracak, genişletecek veya değiştirecek ve bu tadilat kiralananın kullanılmasını önemli ölçüde imkânsız kılacak ise,

• Ya da taşınmaz yeniden inşa edilecekse,

yine TBK m. 350 uyarınca tahliye isteyebilir. 

Bu davalarda;

• İnşa / imar projesi,

• Belediye onaylı proje ve ruhsatlar,

• Teknik raporlar

delil olarak sunulmalı; “basit boya-badana” seviyesindeki tadilatlar tahliye sebebi yapılamaz. Yargıtay, “yeniden inşa ve imar” gerekçesini oldukça sıkı yorumlamaktadır. 

​

5. Ankara avukat özkan karaaslan Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye (TBK m. 315, İcra Yoluyla Tahliye)

​

Kiracı, kira bedelini ödemezse;

1. TBK m. 315 uyarınca ihtarnameyle temerrüde düşürülerek fesih ve tahliye davası,

2. İcra ve İflas Kanunu kapsamında ilamsız icra takibi ve tahliye

yollarından biri tercih edilebilir.

Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira bedelinin zamanında ödenmemesi sıkça “iki haklı ihtar” zeminini de hazırlar (bkz. aşağıda TBK m. 352/2).

Bu davalarda;

• Kira sözleşmesi,

• Ödeme belgeleri / banka dekontları,

• Noter ihtarları,

• İcra dosyası kayıtları

titizlikle dosyaya sunulmalı; temerrüt tarihi ve ödeme tarihleri gün gün hesaplanmalıdır. 

​

6. Ankara avukat özkan karaaslan İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye (TBK m. 352/2)

​

TBK m. 352/2, kiracının kira bedelini ödemekte temerrüde düşmesi sonucu aynı kira yılı içinde iki defa haklı ihtara muhatap olması halinde, kiraya verene tahliye davası açma imkânı tanır. 

​

Şartlar (Özet)

​

• İki ihtar da aynı kira yılı içinde olmalıdır.

• İhtarların “haklı” olması için, kira bedelinin ihtardan sonra ödenmesi gerekir.

• İki haklı ihtara dayanılarak açılan tahliye davası, kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır; bu süre hak düşürücüdür. 

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kararlarında; iki haklı ihtar sebebine dayalı davanın mutlaka kira yılının bitimini izleyen bir aylık hak düşürücü süre içinde açılması gerektiğini vurgulamakta, süreye uyulmaması hâlinde davalar reddedilmektedir. 

​

7. Ankara avukat özkan karaaslan Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye (TBK m. 352/1)

​

Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte kiralananı boşaltmayı yazılı olarak taahhüt ettiği belgedir. TBK m. 352/1’e göre;

• Tahliye taahhüdü yazılı şekilde olmalı,

• Kira ilişkisi kurulduktan sonra verilmiş olmalı,

• Tahliye tarihi açıkça belirtilmiş olmalı,

• Kiraya veren, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde icra takibi veya dava yoluyla tahliyeyi talep etmelidir. 

Ankara avukat özkan karaaslan Yargıtay Uygulaması

​

• Yargıtay, kural olarak kira ilişkisi başladıktan sonra alınan taahhütnameyi kiracının serbest iradesi ürünü kabul etmektedir. 

• Tahliye taahhütnamesinin düzenleme tarihi yoksa veya tarih sonradan eklenmişse, ispat yükü iddia eden tarafa aittir; beyaza imza iddiaları da yakın tarihli kararlarla ayrıntılı incelenmektedir. 

Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye, uygulamada en hızlı sonuç alınan yöntemlerden biridir; ancak geçerlilik ve süre şartlarına uyulmaması tüm davayı sakatlar. Bu nedenle belgenin hazırlanması aşamasında dahi profesyonel hukuki destek alınması büyük önem taşır.

8. Ankara avukat özkan karaaslan Kiracının veya Eşinin Aynı İlçe Sınırları İçinde Evi Olması (TBK m. 352/3)

​

Türkiye’de artan kira bedelleri ve %25 artış sınırı gibi düzenlemeler sonrası, uygulamada sıkça gündeme gelen bir diğer sebep de kiracının veya eşinin aynı ilçe/belde belediyesi sınırları içinde oturmaya elverişli bir konuta sahip olmasıdır. 

TBK m. 352/3’e göre;

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması ve kiraya verenin kira sözleşmesi kurulurken bunu bilmiyor olması hâlinde, kiraya veren sözleşmenin bitiminden başlayarak 1 ay içinde dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir. 

Önemli noktalar:

• Konut, oturmaya elverişli olmalıdır (harabe, ağır hasarlı, fiilen kullanılamaz yapı yeterli değildir). 

• Kiralanan ile kiracının evi aynı ilçe veya belde belediyesi sınırları içinde olmalıdır; farklı ilçe sınırlarındaki taşınmazlar tahliye sebebi oluşturmaz. 

• Kiraya veren, bu durumu sözleşme kurulurken bilmiyor olmalıdır; biliyorsa sonradan bu maddeye dayanamaz. 

Yargıtay ve doktrin, bu maddeyi kiracının “kendi evini yüksek bedelle kiraya verip, düşük bedelli kirada oturması” suretiyle haksız kazanç elde etmesini engellemek amacıyla yorumlamaktadır. 

​

9. Ankara avukat özkan karaaslan Tahliye Davalarında Strateji ve Delil Yönetimi

​

Ankara avukat özkan karaaslan hukuk bürosu olarak düşüncemize göre ,Bir tahliye davasının başarılı sonuçlanması için sadece kanun maddelerini bilmek yetmez; Yargıtay içtihatlarına hakimiyet, sürelere dikkat ve delil yönetimi zorunludur.

 ankara avukat özkan karaaslan hukuk bürosu olarak Öne çıkan bazı hususları sizinle paylaşmak isteriz.

• Doğru sebep seçimi: Aynı dosyada birden fazla tahliye sebebinin bir arada kullanılması her zaman doğru olmayabilir; bazen stratejik olarak tek sebebe dayanmak daha isabetlidir.

• Hak düşürücü süreler ve fesih dönemleri: 1 aylık hak düşürücü sürelerin kaçırılması, davamızın esasa girilmeden reddi ile sonuçlanabilir. 

• İspat yükü: Tahliye taahhütnamesi, ihtiyaç iddiası, iki haklı ihtar veya kiracının evi olup olmadığı gibi konularda hangi tarafın hangi delili sunması gerektiği titizlikle planlanmalıdır. 

Ankara avukat özkan karaaslan hukuk bürosu olarak sonuçta : Uzman bir gayrimenkul / kira hukuku avukatının süreci baştan sona kurgulaması hem müvekkil hem de dava ekonomisi açısından büyük fark yaratır.

​

​

​

​​